寫字樓過剩已經(jīng)不是什么新鮮事了。根據(jù)中信證券的測算，目前，全國的寫字樓存量規(guī)模約6萬億，過剩較為嚴(yán)重，長沙和沈陽這樣的城市，寫字樓空置率達(dá)到30%以上。而可怕的是，各地寫字樓還在快速增長。

寫字樓很多，但是好的寫字樓依然稀缺。開發(fā)寫字樓物業(yè)可能深陷泥潭，而通過資本杠桿撬動，盤活、升級欠缺維護(hù)或者運(yùn)營不力的寫字樓物業(yè)，卻是一片新的藍(lán)海。那寫字樓“美顏”生意到底怎么做呢？要點(diǎn)是什么？請看下文分析：

找到價(jià)值低估

首先 ，瞄準(zhǔn)一線城市和1.5線城市核心區(qū)域核心地段的物業(yè)。像行業(yè)知名的房地產(chǎn)基金，比如歌斐資產(chǎn)、高和資本，都不約而同的選擇聚焦一線和1.5線城市核心寫字樓物業(yè)，去積極發(fā)現(xiàn)市場內(nèi)價(jià)值被低估的物業(yè)項(xiàng)目。這背后的邏輯主要是兩個：第一個，一線城市資產(chǎn)價(jià)格增速快，收購改造可以獲得更多的資產(chǎn)溢價(jià)，另外需求旺盛，便于后續(xù)退出，第二個，核心區(qū)的舊樓越來越吃香，其實(shí)值錢的并不是房子，而是房子下面的土地。商業(yè)地產(chǎn)的核心就是地段，這類資產(chǎn)因?yàn)槠湮恢脙?yōu)越，相當(dāng)稀缺，所以即使遇到市場波動抗跌性非常強(qiáng)，不會遇到大的風(fēng)險(xiǎn)，而且持有成本相對低、風(fēng)險(xiǎn)小，升級改造還能獲得超額收益。

舉個例子，早在2012年10月，高和資本就斥資7.9億成功并購位于上海南京西路靜安寺商圈絕版地段的中華企業(yè)大廈，該寫字樓所處位置是上海南京西路頂級商圈的核心位置，項(xiàng)目位于南京西路核心位置，東鄰靜安寺、西鄰1788國際中心、北鄰百樂門、南鄰會德豐國際廣場。周圍超甲級寫字樓、販物中心、五星級酒店、著名景點(diǎn)林立，處于城市中心最核心的位置。

其次，找到收購的窗口期，低買高賣也很關(guān)鍵。由于一線城市也頻繁面臨調(diào)控，往往調(diào)控時(shí)一線城市樓市就會處于觀望狀態(tài)，這本質(zhì)上不是供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，更不可能崩盤，而是收購的一個窗口期，搶在這個時(shí)候收購，可能就是成功抄底了，未來增值空間非常大。像2015年年底大家耳熟能詳?shù)睦罴握\60億收購上海二個寫字樓市項(xiàng)目，選擇的時(shí)機(jī)就非常英明，市場條件很合適。中央到地方都在積極的去庫存，刺激住房需求，政策非常利好。另外以抄底的價(jià)格獲得兩個項(xiàng)目，非常的劃算，其投資利潤超過市場預(yù)期。

設(shè)計(jì)好交易結(jié)構(gòu)

找到優(yōu)質(zhì)物業(yè)后，如何用盡可能少的資金做成大生意，是需要解決的第二個關(guān)鍵問題。一般來說，直接收購物業(yè)涉及到天量資金，靠自有資金很難撬動，模式也太重跑不起來。舉個經(jīng)典的例子，就是中華企業(yè)大廈收購案例，高和與國開行形成聯(lián)合體，利用嫻熟的金融手段，通過巧妙的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，最終實(shí)現(xiàn)了自有資金出資與整體收購對價(jià)1:6的超高杠桿收購。

翻新改造

物業(yè)收購?fù)瓿珊?，就需要對物業(yè)進(jìn)行翻新改造。因?yàn)槲飿I(yè)使用經(jīng)過一定年限，物業(yè)外觀會老舊，同時(shí)設(shè)備老化，使用功能可能存在欠缺，另外由于物業(yè)建筑年代較早，規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面也有待改進(jìn)。

對于寫字樓租戶來說，根據(jù)高力國際陸前峰先生的研究和調(diào)查，租戶對產(chǎn)品硬件要求很高，樓宇“顏值”很重要，最為關(guān)注的主要有三點(diǎn)：一是樓宇外部形象，二是商務(wù)配套設(shè)施，三是大堂。因此，完成收購后，第一步就是提升樓宇硬件環(huán)境。寫字樓辦公空間一般由租戶自己重新裝修，改造的重心在外立面、公共區(qū)域和基礎(chǔ)設(shè)施。舊樓改造核心是三步。

1、引入國際物業(yè)管理公司；調(diào)整樓宇的商務(wù)配套；辦公單元交付標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；大堂、走道、電梯廳；洗手間的裝修；對樓宇的硬件產(chǎn)品進(jìn)行充分的工程盡職調(diào)查；樓內(nèi)租戶進(jìn)行訪問調(diào)研。

2、電梯系統(tǒng)進(jìn)行更新；空調(diào)系統(tǒng)更新；樓宇空氣質(zhì)量的綜合治理。

3、外立面的改造應(yīng)視為最后啟動的改造事項(xiàng)。

舉個例子，像中華大廈被收購后，通過外立面、室內(nèi)公共區(qū)域、樓宇硬件等方面的提升和改造，所有硬件設(shè)施均為符合最新標(biāo)準(zhǔn)的配置。

此次改造部位主要有：

1、室內(nèi)大堂、電梯廳、其他樓層過道展開精裝。

2、電梯內(nèi)控及外呼按鈕將更新，4臺電梯將調(diào)整為兩臺高區(qū)，兩臺低區(qū)。

3、玻璃幕墻更換為更節(jié)能環(huán)保的新幕墻。

4. 衛(wèi)生間整層投資客戶按照一個精裝考慮，散售樓層按室內(nèi)精裝衛(wèi)生間交付。對于散售樓層，交房時(shí)可以把 01 -03 戶和 06 -08 戶的走廊隔墻外移，以增大這兩戶使用面積，把“回”形變成“工”字形走廊。

5、室外景觀園林和咖啡廳。

產(chǎn)品定位和業(yè)態(tài)調(diào)整

存量項(xiàng)目改造目標(biāo)不僅限于設(shè)施設(shè)備升級，提升物業(yè)使用功能，更重要的是，要關(guān)注用戶，如何提升租戶辦公品質(zhì)，賦予傳統(tǒng)空間更多的內(nèi)容，提升資產(chǎn)的附加值。

舉個例子，北京中糧廣場落成于1996年，在改造前寫字樓的體量為六萬平方米，商業(yè)為四萬六千平方米，而整體配套僅有一萬四千平米。改造升級后，中糧廣場的業(yè)態(tài)調(diào)整為8.6萬平方米的甲級寫字樓和聯(lián)合辦公空間、1.6萬平方米商業(yè)配套、1.8萬平方米停車場及設(shè)備庫房用地。不僅項(xiàng)目的定位清晰，服務(wù)和配套也有了質(zhì)的飛躍。

其次，業(yè)態(tài)調(diào)整。C座原本為4.6萬平方米高端家居賣場，2014年下半年以來中糧廣場家居業(yè)態(tài)租戶經(jīng)營不善，場內(nèi)客戶出現(xiàn)不穩(wěn)定因素，改造后中糧廣場將C座進(jìn)行了全新業(yè)態(tài)調(diào)整，C座一共分為地上五層，地下三層。2-5層為COFCO OFFFICE，為純寫字樓辦公空間；一層定義為COFCO BUSINESS中糧商務(wù)，星巴克、淮揚(yáng)府、TIAGO、小吾廚房等紛紛落座于此，為客戶提供方便的商務(wù)洽談、宴請的優(yōu)質(zhì)場所；地下一層定義為COFCO LIFE中糧生活，情景嵌入式餐飲街區(qū)、藝術(shù)展廳，為客戶提供一個就餐、藝術(shù)欣賞的好去處；地下二層定義為COFCO FANTASY中糧聯(lián)合辦公、健身房、SPA、書吧、水吧、小劇場，為客戶提供一個自由辦公、健身、休閑空間。

總結(jié)：

城市存量空間的城市更新之路仍然非常艱巨，其中改造模式、改造方向和融資壓力是瓶頸，但也正因?yàn)槿绱?，高難度本身給存量改造帶來了天然的護(hù)城河，有利于先行企業(yè)的成熟成長。盡管目前資產(chǎn)管理的大環(huán)境還不成熟，但是目前致力于服務(wù)的運(yùn)營商終有一天會崛起，成為下一輪巨頭－資產(chǎn)管理公司。

不同的舊樓，其改造的費(fèi)用不同。但不管是那種舊樓改造都會比新建一棟大樓要省時(shí)省力，而且舊樓的存在，已經(jīng)有一定的市值，在通過翻新，能夠是其價(jià)值變得更高。關(guān)注中東鋁質(zhì)的官網(wǎng)“www.ttsy-cn.com”，讓您的舊樓變新樓，讓您坐在家里也能有錢拿。